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Zukunft BauenUrbanes Wohnen mit hoher Lebensqualität

Urbanes Wohnen mit hoher Lebensqualität

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Michael Schiltknecht, Leiter Immobilienentwicklung der Steiner AG, erklärt die Konversion von Industriearealen in attraktive Stadtquartiere anhand von drei beispielhaften Projekten.

Michael Schiltknecht, Leiter Immobilienentwicklung und Mitglied der Geschäftsleitung der Steiner AG. (Bild: Michele Limina)

Dieser Artikel ist im Rahmen der NZZaS-Verlagsbeilage «Zukunft Bauen» erschienen. Inhalt realisiert durch NZZ Content Solutions in Kooperation mit Brand RelationsHier geht es zu den NZZ-Richtlinien für Branded Content.

Blickt man auf das weitläufige Gelände entlang der Gleise, lässt sich kaum erahnen, dass auf diesem Brachland schon bald etwas Grosses heranwachsen wird. Nach jahrelanger Vorbereitung und de-taillierter Planung soll hier, im Norden von Bülach, ein neues Stadtviertel ent-stehen: das Glasi. Nur der Name erinnert noch an die industrielle Vergangenheit des Areals, auf dem einst während mehr als 100 Jahren Glas geblasen wurde. Und zwar im grossen Stil, doch damit ist seit 2002 endgültig Schluss. Die Produktionshallen wurden abgerissen, übrig geblieben ist ein planiertes Terrain, 42 000 Quadratmeter gross und in verkehrsgünstiger Lage, direkt neben dem Bahnhof. Die perfekte Fläche also, auf der Stadtplaner, Architekten und Projektentwickler Zukunft schreiben können.

Baubeginn in Bülach

«Wir wollen das Glasi-Quartier zu einem lebenswerten, spannenden Teil von Bülach machen – ein qualitativ über-durchschnittliches Viertel mit einer zweckmässigen Infrastruktur, eigener Identität und einem breit gefächerten Leistungsangebot. Die Chancen dafür stehen sehr gut», erklärt Michael Schiltknecht. Als Leiter Immobilienentwicklung der Steiner AG hat er sich von Beginn an mit dem Leuchtturmprojekt im Zürcher Unterland befasst: Das Glasi wird von Steiner, einem der schweizweit führenden Immobilienentwickler, Total- sowie Generalunternehmer, gemeinsam mit der Baugenossenschaft Glattal Zürich (BGZ) und der Logis Suisse AG ent-wickelt, geplant und gebaut. Das ambitionierte Konzept sieht eine gemischte Nutzung vor mit 560 Miet- und Eigentumswohnungen sowie 20 000 Quadratmeter Gewerbefläche. Viel Platz zum Le-ben, Arbeiten und Wohnen für die 1500 Bewohner, die ab 2021 hierher zügeln werden. Und doch weist das künftige Quartier mit seinen 21 Gebäuden eine für Schweizer Verhältnisse ungewöhnlich hohe Dichte auf – für die Planer eine be-sondere Herausforderung.

Für Schiltknecht ist das Glasi derzeit eines von mehreren Grossprojekten die-ser Art. Auch in Rorschach und in Kriens hat Steiner den Auftrag erhalten, Industrieareale in attraktive neue Stadtviertel zu verwandeln. Was ihn an solchen Vorhaben besonders reizt? «Bei Einzelobjekten sind die Fragestellungen oft auf einige wenige Nutzer, das Objekt und die Architektur oder das Bauen selbst fokussiert. Das ist bei der Realisierung von Stadtquartieren anders, da spannt sich der Bogen noch viel weiter auf.» Ins Spiel komme die gesellschaftliche Dimension, so Schiltknecht. Es geht hier vor allem um die Gestaltung des öffentlichen Raums, an der die Bewohner mitwirken sollen, und damit um die künftige Lebensqualität der urbanen Bevölkerung. «Als Entwickler sind wir in solchen Fällen besonders herausgefordert, uns Gedanken über die Welt von morgen zu machen, über das Leben nachfolgender Generationen und deren Zukunft.»

Visualisierung von Gebäuden des künftigen Glasi-Quartiers in Bülach. (Bild: PD)
Visualisierung von Gebäuden des künftigen Glasi-Quartiers in Bülach. (Bild: PD)

Das entscheidende Stichwort heisst «soziale Nachhaltigkeit» – ein zentrales Qualitätskriterium, das für Steiner schon immer im Fokus stand, wie Schiltknecht betont. Dieses Thema liegt dem diplomierten Architekten und Betriebsökonom auch persönlich am Herzen. «Nachhaltigkeit hat ja neben der ökologischen und wirtschaftlichen eine soziale Dimension», bekräftigt er. «In Bülach Nord ge-hörte es zu unseren Aufgaben, zunächst unterschiedliche Stadt- und Verhaltensmuster im In- und Ausland zu studieren, den Dichtegrad in bereits bestehenden Quartieren zu ermitteln und daraus am Ende die richtigen Schlüsse für die Planung und Gestaltung eines neuen Stadtviertels zu ziehen.» Für das Glasi-Quartier wurden deshalb bewusst auch inter-nationale Architekten zum Wettbewerb eingeladen. «Wir wollten über den Schweizer Tellerrand hinausschauen, um herauszufinden, wie andere Kulturen und Länder das Thema öffentlicher Raum interpretieren», berichtet der Lei-ter Immobilienentwicklung.

Realität in Rorschach

Die Realisierung derart grosser urbaner Vorhaben ist eine hochkomplexe Aufgabe, stellt Michael Schiltknecht klar. Die Division Immobilienentwicklung von Steiner übernimmt dabei sämtliche Leistungen, die für eine erfolgreiche Projektentwicklung erforderlich sind, beginnend mit der Marktanalyse und einer detaillierten Chancen- und Risikobewertung. Nach der Akquisition werden zuerst die Produkte definiert und geeignete Lösungen ausgelotet, um dann – oft einige Jahre später – in die Phase der klassischen Projektplanung und -umsetzung eintreten zu können. Das gilt auch für die Entwicklung der neuen Stadt-quartiere in ehemaligen Industriegebieten. So wie in Rorschach am Bodensee: Anders als in Bülach Nord, wo die alten Fabrikgebäude schon abgebrochen waren, entsteht das Neue nicht auf einer Brache, sondern auf einer Bestandsfläche, dem Gelände der ehemaligen Feldmühle.

Illustration des Projekts auf dem Gelände der ehemaligen Feldmühle in Rorschach. (Bild: PD)
Illustration des Projekts auf dem Gelände der ehemaligen Feldmühle in Rorschach. (Bild: PD)

Für die Hafenstadt ist dies ein geschichtsträchtiger Ort, denn hier hatte einst die grösste Stickereifabrik der Welt ihren Sitz. Nachdem zuletzt ein Klebe-band-Hersteller 2016 den Standort ver-lassen hatte, standen die Hallen leer. Die Steiner Investment Foundation über-nahm das Areal mit ihrer Anlagegruppe Swiss Development Residential. Geplant ist auch hier eine Mischnutzung mit Eigentums- und Mietwohnungen (80 Prozent) sowie Gewerbeflächen (20 Prozent). 2025 soll das neue Quartier bezugsfertig sein. «Wir werden den ursprünglichen Charakter des Rorschacher Industriestandorts in seinem Kern be-wahren, wobei einige Gebäude bestehen bleiben», sagt Schiltknecht. «Das kann nicht nur die Entwicklungszeit verkürzen, sondern ist auch ein wichtiger sozialer Nachhaltigkeitsfaktor – ein Aspekt, der in der heutigen Denkmalpflege-Debatte häufig verloren geht. Geschichte ist für die Bevölkerung sehr wichtig.»

Konzeption in Kriens

In Kriens bei Luzern wird Steiner zusammen mit Logis Suisse ein neues Quartier an zentraler Lage entwickeln. Auf dem bisherigen Werksgelände der Firma Andritz sollen künftig statt Turbinenräder rund 450 neue Wohnungen sowie Räumlichkeiten für Gewerbebetriebe, Handwerker und Kulturschaffende stehen. Anfangs habe man noch über ein Nebeneinander von laufender Fabrikproduktion und Wohnen diskutiert, so Schiltknecht, sich dann jedoch auf eine Alternative verständigt. Es sei schwierig, ein neues Stadtquartier mit qualitativ hochwertigem Wohnraum zu bauen, wenn nebenan gehämmert und gefräst werde.

Transformationsprozesse dauern sehr lange. Oft entstehen über die Zeit vage Ideen, was eine neue Nutzung sein könnte. Vielfach sind solche Areale aber auch Orte, an denen lang ersehnte Wünsche wahr werden sollen. Die verschiedenen Vorstellungen liegen mitunter weit aus-einander. Während sich die politischen Gremien in Bülach schon frühzeitig auf eine Nutzungsidee verständigt haben, sei dies in Kriens bisher noch nicht geschehen. «Hier ist es unsere Aufgabe, diesen Transformationsprozess anzustossen und zuerst gemeinsam tragende Ideen für die zukünftige Entwicklung zu suchen. Dazu haben wir in einem ersten Schritt Leitsätze aufgestellt und daraus einen Vorschlag entwickelt.» Nach der Vernehmlassung werde auch die breitere Bevölkerung einbezogen. «Das sind wie gesagt langwierige Verfahren, aber der Aufwand lohnt sich. Denn nur so gelingt es, Menschen mit divergierenden Ansichten und Wünschen ins Boot zu holen.»

«Als Entwickler sind wir herausgefordert, uns Gedanken über das Leben nachfolgender Generationen zu machen.»

Um die Mitwirkung der Bürger zu optimieren, arbeitet Steiner derzeit an einer neuen IT-Plattform. Es geht darum, alle Projektbeteiligten, die sogenannten Stakeholder, noch früher und besser in den Prozess der Entscheidungsfindung ein-zubinden. «Im Laufe der Diskussionen entsteht nach und nach eine konkrete Idee, ein erstes Bild – die Grundlage für ein BIM-Modell vielleicht», sagt Schiltknecht. BIM? Die Abkürzung steht für Building Information Modelling: eine softwarebasierte Methode zur Planung, Ausführung und Bewirtschaftung von Bauwerken. Steiner nutzt diese routinemässig in der Planung und Realisation, vielleicht in Zukunft ebenfalls für die Entwicklung, also in der frühen Phase einer Projektentstehung.

Auch in dieser Hinsicht ist ein Projekt wie das Glasi-Quartier beispielhaft für innovativen Städtebau: Es steht für hochmoderne digitale Planungsverfahren. Schiltknecht zufolge zählt das Projektbüro von Steiner in Bülach Nord derzeit zu den schweizweit grössten BIM-Labs. Hier wird das Projekt in allen Details nach dem Open-BIM-Standard koordiniert und abgewickelt, was ein durchgängiges Projektmanagement ermöglicht. «Unsere Mitarbeitenden wurden dafür zum Teil in den USA geschult», berichtet Schiltknecht. Ziel muss es sein, die Entwicklungs-, Planungs- und Bauprozesse mehr zu «industrialisieren», um nicht bei jedem Projekt wieder von vorne beginnen zu müssen.

Auf dem Glasi-Areal werden Anfang Juli die Bagger anrollen, um mit dem Aushub zu beginnen. Gleich neben dem künftigen Areal befindet sich in einem unscheinbaren Gebäude das hochmoderne Planungsbüro. Hier ist das Glasi-Quartier schon vollendet – zumindest virtuell. Auf einem 2 Meter breiten Touchscreen erscheint der neue Stadtteil als drei-dimensionales Modell. Die Technik macht̓s möglich. In Bülach Nord hat die Zukunft längst schon begonnen.

Steiner

Die Steiner AG, einer der führenden Projektentwickler sowie Total- und Generalunternehmer (TU/GU) in der Schweiz, bietet umfassende Dienstleistungen in den Bereichen Neubau, Umbau sowie Immobilienentwicklung an. Das 1915 gegründete Unternehmen hat über 1500 Wohnbauprojekte, 540 Geschäftsliegenschaften, 45 Hotels und 200 Infrastrukturanlagen wie Universitäten, Schulen, Spitäler, Altersheime und Justizvollzugsanstalten errichtet. Die Steiner-Gruppe hat ihren Hauptsitz in Zürich und ist mit Niederlassungen in Basel, Bern, Luzern, Tolochenaz und Genf vertreten.

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